Цены на квартиры упали, а покупателей больше не становится. Девелоперы не могут пролонгировать кредиты. Правительство всерьез обеспокоено перспективой массового появления "недостроя" и волны обманутых дольщиков. Как изменились позиции ведущих строительных компаний в связи с изменением экономической ситуации в стране? Кто пострадал от кризиса больше всего, а кто, наоборот, скупает перспективные участки? Что будет дальше с рынком недвижимости? Этой статьей мы открываем цикл материалов о крупнейших московских застройщиках в новых условиях.
Глобальный экономический кризис стал для российского рынка недвижимости самым серьезным испытанием за все время его существования. Происходящие на нем события можно сравнивать лишь с последствиями дефолта 98-го года, хотя и это сравнение вряд ли будет достаточно точным. Напомним, что в конце 90-х рынок испытал самый настоящий шок - долларовые цены на жилье рухнули в среднем на 35%. Основной причиной обвала стало резкое и практически полное сокращение спроса. Значительная часть накоплений населения, предназначенных для покупки жилья "сгорела" в результате 4-х кратной девальвации и падения ведущих банков страны. Причины и последствия сегодняшних событий заметно отличается от того, что произошло десять лет назад.
В настоящее время жилье потеряло в долларовой стоимости от 15% до 50% (в зависимости от категории), однако причиной тому стало не тотальное исчезновение спроса, как это произошло в 99-м. В 2008 году рынок жилья был перегрет, в условиях дефицита квартир цены даже на низкокачественную панель били рекорды, а наступивший кризис лишь ускорил назревшую коррекцию. Важным моментом является то, что, несмотря на снижение цен, на рынке сохраняется значительный отложенный спрос. Это объясняется тем, что на этот раз населению удалось сохранить основную часть накоплений. Следовательно, в тот момент, когда потенциальные покупатели почувствуют, что цены на жилье достигли приемлемого уровня, можно ожидать возобновления покупок.
Людям с реальными деньгами нужно жилье и многие из них уже не имеют возможности ждать дальнейшего падения цен (если таковое случится). Это означает, что в скором времени вполне вероятно заметное увеличение объема сделок. В этой ситуации, одной из главных задач потенциальных покупателей жилья становится поиск надежных продавцов. Люди, желающие приобрести жилье, должны быть уверенными в том, что выбранная ими компания-застройщик не обанкротится, не заморозит строительство, или не затянет сдачу объекта на неопределенный срок.
Все это выводит на первые позиции такой фактор, как надежность строительной компании. Распознать заслуживающего доверия застройщика сегодня крайне сложно, и это заставляет потенциальных покупателей внимательнейшим образом присматриваться ко всем участникам строительного рынка. Учитывая, что даже крупные игроки московского рынка недвижимости столкнулись с серьезными финансовыми затруднениями, известное имя застройщика сегодня не может служить стопроцентной гарантией надежности приобретения у него недвижимости.
Главным критерием отбора должна стать хорошая деловая репутация компании, отсутствие эксцессов с обманутыми дольщиками и срывами сроков, а так же значительной задолженности по кредитам. Не меньшее внимание покупателю стоит обратить на разрешительную документацию по выбранному объекту и условия договора.
К сожалению, заслуживающих доверие застройщиков на сегодняшний день можно пересчитать по пальцам двух рук. На наиболее сильных позициях, вероятно, стоит известный московский застройщик "Квартал", ведущей строительство преимущественно в ЗАО. Компания не замечена в громких судебных делах, вовремя сдает новостройки в эксплуатацию. Наши коллеги из известного Интернет ресурса в этом году именно "Кварталу" отдали премию в номинации "Надежность застройщика". Эксперты отмечают репутацию компании "Квартал", которая за 16 лет работы на строительном рынке Москвы завоевала высокий авторитет среди клиентов компании и участников рынка недвижимости.
Другим существенным отличием нынешней ситуации от событий конца 90-х является то, что на этот раз рынок испытал не столько крах спроса (который попросту затаился), сколько предложения. Следствием недавнего бума на рынке недвижимости стала высокая закредитованность большинства строительных компаний. Резкое сжатие спроса, вызванное экономическим кризисом, поставило застройщиков в крайне тяжелое положение. Большинство из них вынуждено сокращать объемы строительства, а то и просто замораживать значительную часть объектов. Сокращение продаж и высокая долговая нагрузка дамокловым мечем висят сегодня над строительными компаниями, угрожая крахом их бизнесу. По прогнозам экспертов, в ходе ожидаемых банкротств и уже начавшихся сделок слияний и поглощений с рынка может уйти порядка 80% игроков. Выжить могут лишь сильнейшие и зарекомендовавшие себя компании, которые находятся на данном рынке достаточно давно.
В рассматриваемом контексте "Квартал" находится в выигрышной позиции – строительство ведется за счет собственных средств. В соответствии с проектной декларацией, опубликованной на официальном сайте компании, активы ОАО "Квартал" на 2007 г. составляли более 6 млрд рублей. С 1994 г. ее основной деятельностью является участие в программе правительства Москвы по сносу ветхого пятиэтажного фонда на территории Западного административного округа столицы. В квартале 32-33 района "Проспект Вернадского", расположенного между Ленинским проспектом и проспектом Вернадского, улицами Удальцова и Лобачевского. Наличие своей собственной подрядной организации (ООО "Квартал СТ") дает возможность компании "Квартал" сдавать в эксплуатацию по 2-3 объекта в год, без задержек заявленных сроков. Помимо возведения жилых комплексов повышенной комфортности, в рамках своей деятельности компания "Квартал" развивала и обновляла социально-бытовую инфраструктуру реконструируемой территории. Так, в 2008 г. к началу учебного года в эксплуатацию было сдано современное дополнительное здание средней общеобразовательной школы № 257.
К слабым сторонам рассматриваемого столичного застройщика можно отнести отсутствие "своих людей" в московском правительстве, а также крупных финансово-промышленных или банковских групп в составе акционеров. При этом, за годы работы компании "Квартал" не раз была отмечена правительством РФ за внесенный вклад в развитие строительства Москвы.
И все же выбирать Вам. Будьте бдительны.
