На рынке торговой недвижимости впервые за несколько лет нет дефицита, для "невхожих" в ТРЦ компаний - это шанс туда войти, для девелопмент - снижение арендных ставок. О ситуации с торговой недвижимостью Openbiz`у рассказал президент "Украинской торговой гильдии" Виталий Бойко.
- Как отразился кризис на торговой недвижимости?
- Проблема торговой недвижимости сегодня заключается в тех объектах, которые кризис застал на этапе набора арендаторов. Они больше всего пострадали, потому что большинство объектов было уже набрано, имело договора, и в один момент от договоров почти все отказались. Новых же арендаторов на рынке не оказалось. В связи с эти произошли переносы сроков ввода в эксплуатацию, пересмотр бюджетов. Кризис также сильно коснулся спекулянтов, которые были на рыке. Это те, кто создавал бумажные проекты. Бизнесмены, которые имели земельные участки, заказывали концепцию, создавали архитектурные проекты и продавали землю с проектом. На бумажных проекта можно было хорошо заработать. На сегодняшний день этот товар полностью неликвиден.
- Что позитивного принес кризис рынку?
- Кризисный период заставил сплотится и арендаторов, и арендодателей. Во-первых они, фактически, первый раз вышли на какой-то прямой контакт, на обсуждение каких-то злободневных тем. Потому что раньше все встречи у них были игрой, там где обе стороны пытались прикинутся бедными, кто кого пережалобит. Сегодня речь идет о спасении бизнеса. Поэтому обе стороны стремятся к консенсусу. Также игроки рынка делятся информацией, общаются. Сегодня более доступна ситуация о рынке, ситуация у соседа, у конкурента. То есть они уже не чувствуют себя на 100% конкурентами, они чувствуют себя товарищами по несчастью.
- Какие тенденции наблюдаются на рынке в последнее время?
- В связи с отсутствием денег у ритейлеров часть сетей стала закрывать свои менее доходные магазины. Это и продовольственные супермаркеты, и супермаркеты электроники. И одновременно стали высвобождаться крупные площади. Если нельзя было найти арендатора крупной площади, вполне логичным являются разбивание площадей на более мелкие лоты.
Также сейчас большое внимание уделяется тем форматам, которые не брали в торговые центры. Например, мебель была обделена вниманием торговых центров, сегодня фактически только мебельные торговые центры и создаются. Также бурно начали развиваться всевозможные рыночные зоны, потому что мелкие предприниматели не имели таких финансовых сложностей, которые сегодня присущи сетевым операторам и они готовы развиваться. Я думаю, что за ближайший год появится большое количество рыночных территорий.
- Насколько снизились арендные ставки в торговой недвижимости?
- Арендные ставки существенно уменьшились, средний процент уменьшения в Киеве порядка 60%. Примерно такая же ситуация происходит и в регионах. В разных городах в зависимости от насыщенности торговыми центрами изменения произошли в разном диапазоне, но в основном между 40-60%. Это показывает, насколько упали арендные ставки по сравнению с докризисным периодом. Хотя абсолютный показатель составляет более 60 долларов за 1 кв метр. Сегодняшняя ставка не является какой-то малоинтересной, она по-прежнему одна из самых высоких в Европе. По показателям последних 10 дней арендные ставки продолжают снижаться, но их снижение настолько мизерное, что мы можем сказать, что с марта-месяца произошла уже стабилизация рынка. Темпы снижения не более чем 2% в месяц.
- Когда, по вашему, стабилизируются арендные ставки?
- Мы считаем, что начиная с сентября, на рынке сложатся все предпосылки, конечно, если макроэкономическая ситуация в стране не ухудшится, для того чтобы арендные ставки в Киеве стабилизировались. И, может быть, начали постепенно расти. Потому что мы чувствуем большое давление спроса со стороны тех сетей, тех операторов, которые еще не работают в Киеве, а работают в регионах. Которые в связи с удаленностью от столицы и в связи с тем, что они не играли в "бурное развитие", как это делали 100 лучших ритейлеров прошлого года, сегодня сохранили возможности по развитию, у них нет больших долгов.
- Вернутся ли прежние, высокие арендные ставки на торговую недвижимость?
- Наверно не повторится одно - супердоходность девелопмента. Потому что девелопмент начинался тогда, когда непонятно было, что сколько стоит. Еще долго арендаторы не выйдут на прежние ставки, а, возможно, и не выйдут никогда.
- Снизилась ли посещаемость торговых центров?
- Реально посещаемость не упала. Упал средний чек, уменьшилась цена единоразовой закупки, посещаемость ТЦ осталась докризисной. Сейчас посещаемость порядка 1 тыс человек на 1 тыс кв метр - это считается нормальным уровнем чтобы торговый центр жил и работал. Снижение было только в апреле в связи с праздниками. Если раньше народ ходит праздновать в ТЦ, то сейчас просто празднуют, выбирая бесплатные развлечения.
- Насколько изменилась структура потребления украинцев?
- Люди стали покупать более дешевые единицы товаров, отказываются только от излишков. То, что покупали нерегулярно, перестали покупать. Потребители перешли с более дорогих марок на более демократичные.
- Достаточно ли в Украине торговых площадей?
- Страна как была ненасыщена торговыми площадями, так и остается ненасыщенной. Сегодня насыщенность Украины торговыми площадями составляет треть от насыщенности любой соседней страны. В Киеве уровень насыщенности порядка 170 кв метров на 1000 жителей. К примеру, в Варшаве - на уровне 600 кв метров. Уровень насыщенности торговыми площадями в Киев должен быть на уровне 400 кв метров на 1 тыс человек.
