Торговая недвижимость вновь становится привлекательным объектом для инвестирования. Вслед за ней подтянутся и другие сегменты этого рынка Старый анекдот о понаехавших в Киев «донецких», заставляющих «коренных киевлян» возвращаться обратно в Днепропетровск, в начале сентября воплотился в реальную жизнь. Структура донецкой компании «Группа Эста», входящей в СКМ, стала собственником миноритарного пакета акций киевского Центрального универмага, который до этого контролировали выходцы из города на Днепре Валерий и Вячеслав Мазуры. И хотя долю «Группы Эста» сложно назвать большой – всего 23% акций, наблюдательный совет предприятия возглавили именно люди Рината Ахметова, заменив отца и сына Мазуров.
Своё стремление обзавестись таким лакомым объектом торговли, как киевский ЦУМ, «Группа Эста» стала воплощать в жизнь в 2008 году, начав переговоры с семьёй Мазуров. К согласию стороны пришли только сейчас, после многочисленных скандалов и проверок законности отчуждения из государственной собственности здания ЦУМа.
Разбирательства вокруг законности велись не один месяц и инициировала их «Украинская медийная группа», которую связывают с бизнесменом Борисом Фуксманом. Интересы компании в публичном процессе представляла народный депутат от Партии регионов Ирина Бережная. «Первоначальная реализация государственного пакета акций ЦУМа прошла с нарушениями действующего законодательства Украины», – заявила Фокусу Бережная.
Но шумиха не помешала Ринату Ахметову купить долю, а благодаря кризису он смог зайти в самый «центровой» столичный универмаг, выложив сумму в два раза меньшую, чем в 2008 году. По оценкам Алексея Зеркалова, аналитика Dragon Capital, сейчас ЦУМ стоит $?70–80 млн. , тогда как в 2008 году его оценивали в $130–150 млн.
Такую переоценку пережили за последние два года все торговые центры страны, утверждают эксперты. Причина – неспособность собственников справиться с последствиями кризиса: обеднением покупателей, отсутствием банковского кредитования и девальвацией гривны.
Результатом падения цен стала глобальная распродажа – всё больше торговых центров меняют собственников, а эксперты начинают говорить о восстановлении рынка торговой недвижимости.
Привет из кризиса Одной из последних и самой крупной сделкой на рынке торговой недвижимости стала покупка в сентябре этого года инвестиционным фондом Dragon-Ukrainian Properties & Development Plc (DUPD) 35% акций Arricano Trading Ltd. Инвестировав в компанию $30 млн. , DUPD стал совладельцем торговых центров «Солнечная Галерея» в Кривом Роге, Sity Mall в Запорожье и Inter Mall в Симферополе. Но самым лакомым кусочком стала доля в киевском Sky Mall, где Arricano Trading Ltd. владеет 50% акций. Кроме того, в портфеле группы недостроенный столичный ТЦ М26, возведение которого планируют закончить за деньги, вложенные DUPD.
Эта покупка с «приветом» от кризиса: благодаря экономическим трудностям бывший собственник пакета акций – эстонский предприниматель Хиллар Тедер был вынужден закрыть принадлежавшую ему сеть супермаркетов «О`кей» и искать покупателя. В DUPD в удачности своего приобретения не сомневаются. «У этого сектора недвижимости огромный потенциал роста», – объясняет Владимир Тимочко, партнёр Dragon Asset Management, менеджера фонда DUPD. По мнению эксперта, сектор торговой недвижимости первым выходит из кризиса. Правда, проследить это можно только на примере киевских ТЦ, где за первое полугодие 2010 года, по информации Украинской торговой гильдии, количество посетителей выросло на 35% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Рассчитывать на прибыль позволяет и заполненность объектов – они заняты арендаторами на 98%. Впрочем, эти радужные цифры портит показатель рентабельности: до кризиса он достигал порой 30%, сейчас же редко превышает 15%. Одна из причин – ставки аренды, которые за прошедшее время практически не выросли и составляют $?30 за кв. м. Причём некоторые крупные торговцы, такие как Zara или Mango, снимают площади едва ли не в половину дешевле. Девелоперам ТЦ приходится делать скидки, чтобы эти привлекающие многих покупателей марки не ушли в конкурирующие торговые центры.
Ситуация в регионах похуже – здесь заполненность торговых центров порой не достигает и 80%. Но даже это не останавливает инвесторов, которые верят в светлое будущее крупной торговли. Так, в марте этого года компания Global UА, владеющая торговыми центрами во многих городах, купила ТЦ «Торговый центр» в Житомире. Находятся в процессе смены собственников черкасский ТЦ Sun City, севастопольский «Домино» и ивано-франковский «Велес».
Долговое давление Компания SV Development за девять месяцев 2010 года продала около 10 торговых центров. Однако информацию о продавцах и покупателях девелоперы предпочитают хранить в тайне. Такая секретность характерна и для других участников рынка. По словам Виктора Аборского, руководителя департамента стратегического консалтинга Украинской торговой гильдии, не афишируется почти 90% сделок. Причина проста: большинство объектов передаётся банкам в качестве уплаты по неподъёмному кредиту либо выставляется на торги для того, чтобы погасить заём, обслуживание которого попросту делает нерентабельным торговый бизнес.
Одним из примеров такой сделки эксперты рынка на условиях анонимности называют передачу одесскому банку «Південний» торгового центра «Материк», расположенного на пересечении улиц Борщаговской и Индустриальной. В компании Rainford, которая ранее являлась собственником этого объекта, не подтверждают такую информацию. На официальный запрос Фокуса в компании ответили, что сделка была совершена на условиях купли-продажи, а новым владельцем стало одесское ООО «Гривлад». Причиной же, по которой Rainford решил избавиться от «Материка», было выгодное коммерческое предложение нового собственника. Ходят слухи о передаче банку за долги и киевского торгового центра «Квадрат на Перова», который построила компания «XXI век».
Однако, несмотря на оживление рынка, недвижимость, в том числе и торговая, остаётся пока малоликвидным товаром, считает Игорь Сабадаха, аналитик интренет-брокера iTrader. «Количество сделок не дотягивает до докризисного уровня, а доходность от таких вложений ограничена», – уверяет он. Впрочем, другие эксперты склонны видеть в оживлении рынка торговой недвижимости только позитивные сигналы, причём для всей страны. «Постепенно активность рынка в разных сегментах будет увеличиваться, – уверяет Владимир Клименко, директор инвестиционно-банковского департамента группы «Сократ». – Причём активность – это количество сделок, а вот цены не обязательно будут расти». При этом у украинских компаний есть неплохие шансы стать собственниками самых лучших объектов торговой недвижимости по сходной цене, прогнозирует Владимир Тимочко из Dragon Asset Management. Воспользоваться ситуацией поможет слишком осторожное поведение на рынке иностранных инвесторов.
Екатерина Шаповал, Фокус
Журналист газеты Äripäev поговорила с Андрусом Ансипом о его роли в конфликте между Тедером и Адамовским. Премьер отрицает, что Эстония ходатайствовала о дипломатической помощи Тедеру на Украине. Однако свою задачу он видит в том, чтобы защищать интересы эстонских компаний за рубежом.
По мнению Ансипа, премьер-министр - не тот человек, который вмешивается в предпринимательские споры.С другой стороны, Ансип обратил внимание на то, что премьер-министры всех стран, в том числе и Эстонии, защищают интересы своих предпринимателей за пределами своей страны. Ансип упомянул, что ему уже приходилось это делать, в том числе и на Украине. «Премьер-министр может привлечь внимание к тому, что возникли проблемы, и что к определённой компании, по нашему мнению, относятся иначе, чем к местным украинским компаниям.» - прокомментировал Ансип. Премьер придерживается мнения, что решением конфликта должна заниматься судебная система Украины. Свою задачу он видит лишь в том, чтобы обратить на проблему внимание.
В письме Андрусу Ансипу и Тоомасу Х. Ильвесу Адамовский пожаловался, что эстонское правительство ходатайствует о дипломатической помощи эстонским компаниям.Как пояснил Ансип газете Äripäev, на самом деле никто подобного ходатайства не подавал. «Данное утверждение не соответствует истине. Что такое дипломатическая помощь? Мы ни о чём таком не ходатайствовали.» - ответил Ансип.
Ответ Адамовскому будет выслан, однако, как сказал Ансип, решения ситуации в нем содержаться не будет. Премьер еще раз подчеркнул, что проблема должна быть решена в Украине.
На вопрос, кому он больше верит – Тедеру или его украинскому партнеру,Ансип ответил: «Я бы не хотел вдаваться в спекуляции по этому вопросу. Конечно, интуитивно я доверяю своим предпринимателям. До сих пор они вполне адекватно описывали свои проблемы.»
При этом Ансип отрицает, что его отношение к сложившейся ситуации как-либо связано с тем, что Хиллар Тедер является одним из крупнейших спонсоров партии Реформ. Он привел в пример BLRT, которая реформистам денег не жертвует, хотя руководитель концерна Федор Берман также ездил вместе с премьером весной на Украину. «Не нужно в этом искать объяснений тому, почему тот или иной предприниматель жертвует деньги. Верю я предпринимателю или нет – никак не влияет на окончательное решение дела» - заключил премьер-министр.
