Российские власти на перепутье: надо бы стимулировать рынок недвижимости, но пока лучше всего расти научились лишь цены на жилье. Неудивительно, что сразу после запуска программы оживления ипотечного кредитования Министерство финансов и ЦБ сделали заявления, направленные на "охлаждение" цен. Но цены, как известно, команде "стоять! " не подчиняются.
В минувшую пятницу финансовые власти решили сыграть против рынка недвижимости. Вначале глава Минфина Алексей Кудрин заявил, что докризисные цены на жилье были историческим максимумом и не стоит покупать сейчас квартиры с расчетом на спекулятивный рост. За ним первый зампред Центробанка Геннадий Меликьян обрушился на банки, кредитующие недвижимость и строительство – дескать, это слишком рисковое занятие. Особую изюминку этому заявлению придает то, что совсем недавно по инициативе премьер-министра Владимира Путина стартовала программа рефинансирования ипотечных кредитов взамен на снижение банками ставки кредитов (до 11% в этом году и до 6% в перспективе) стоимостью 250 млрд руб. только на текущий год. Парадокс? Нет, результат сложной дилеммы, перед которой оказалось правительство. Похоже, заявления Кудрина и Меликьяна – это отчаянная попытка удержать рвущиеся вверх цены на жилье.
Рублевые цены, согласно данным , с осени прошлого года совершают довольно сильные колебания вокруг отметки 125 тыс. руб. за квадратный метр. Однако если посмотреть на цены в долларах, традиционной единице измерения стоимости жилья в России, то выяснится, что с октября прошлого года они неуклонно растут. По данным аналитического центра " ", цены на жилье в Москве выросли за февраль на 1,3%, и рост продолжается: только за минувшую неделю они подросли на 0,7%. Конечно, свою роль здесь играет укрепление рубля, однако, как отмечают эксперты, рост долларовых цен превышает изменение курса. Если же посмотреть по сегментам рынка, то можно увидеть, что удорожание жилья эконом-класса уже превзошло не только курсовые изменения, но и инфляцию.
Это неудивительно: с начала года количество предложений новостроек на самом востребованном участке, от Третьего кольца до МКАД, уменьшилось на 10%. Происходит ровно то, что прогнозировали в прошлом году эксперты : с рынка постепенно вымываются имеющиеся предложения, начиная с самых дешевых вариантов, а новые поступления следует ожидать не ранее, чем через 2-3 года – в кризис новых проектов не закладывалось. И, судя по всему, массового строительства в ближайшие годы нам не дождаться.
Граждане, несмотря на заклинания с высоких трибун о том, что эпоха доступного жилья вот-вот начнется, поняли все правильно: в риелторских конторах и в банковских офисах уже не протолкнуться. И если еще пару месяцев назад были распространены, в основном, различные варианты обмена, то сейчас все больше людей пытается купить квартиры в ипотеку.
Думается, это правильное решение. Да, сегодняшние ставки мало разумны, но стоит вспомнить совсем недавнее прошлое: в начале 2000-х ипотечные кредиты были еще более разорительны, однако те, кто рискнул тогда их взять, сумели расплатиться уже через 4-5 лет либо сменили их на более человечные. Зато квартир по таким ценам, какие были тогда, не появилось и в разгар нынешнего кризиса.
У профессиональных игроков на бирже есть стратегия, которая называется "противоположный трейдинг". Суть его заключается в том, что нужно действовать в противовес толпе: когда все покупают – продавать, когда все продают – покупать. Основное искусство здесь – уловить тот момент, когда цены достигают вершины или дна. Часто это сопровождается своеобразной паузой: стремительный рост или падение сменяются топтанием на месте. Нечто похожее и наблюдается на рынке недвижимости с прошлой осени.
Можно прогнозировать, что вскоре рост цен станет заметен всем. В первую очередь с рынка уйдут новостройки эконом-класса высокой степени готовности. За ними потянется вторичный рынок – хотя здесь рост цен может сдерживаться отсутствием дешевой ипотеки (по программе правительства, рефинансировать будут ипотечные кредиты только на новостройки). Но самый сильный рост можно ожидать на рынке новостроек в начальной стадии строительства. Сейчас цены здесь сдерживает недоверие потенциальных покупателей к тому, что все это жилье будет достроено, – всем памятны акции обманутых дольщиков . Однако в условиях грядущего дефицита и пристального внимания властей вряд ли подобное повторится. Так что нынешнее недоверие может быстро смениться ажиотажем.
